Последнее время многие говорят о необходимости организовывать в домах товарищества собственников жилья. Мол, для владельцев квартир в многоэтажках, ТСЖ - настоящая панацея от всех бед.

Апологеты создания ТСЖ упирают на то, что в обычных условиях, когда хлопоты по содержанию дома лежат на управляющей компании, собственники жилья в многоквартирном доме фактически лишены права вмешиваться в решение самых насущных проблем дома. При этом они исправно оплачивают услуги по содержанию жилья. В эту сумму входит не только текущий ремонт общих площадей дома, но и работа на придомовой территории. Правда, как известно, эти средства чаще всего растворяются в неизвестности. Что происходит с деньгами собственников жилья? Куда они деваются? Где искать правды? Вопросов в этой ситуации гораздо больше, чем ответов.

В ситуации с ТСЖ, говорят энтузиасты новой формы управления домом, все средства будут находиться в руках жильцов, и они сами смогут принимать решения о проведение капитальных ремонтов, установке новых дверей и стекол в подъездах.

Действительно, товарищество собственников жилья — это зарегистрированное должным образом юридическое лицо, с избранными органами управления, ревизионной комиссией и своим расчетным счетом. Все платежи, поступающие от жильцов дома, где организовано ТСЖ, аккумулируются на расчетном счете товарищества. Основным органом управления ТСЖ является общее собрание жильцов. В идеале, практически все жизненно важные вопросы решаются общим собранием собственников жилья при помощи голосования.

Правда, принимая решение о создании ТСЖ необходимо в полной мере представлять себе как плюсы, так и минусы, которые приносит человеку вступление в ТСЖ.

Председатель комиссии по местному самоуправлению, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Общественной палаты Самарской области Виктор Часовских в частности отмечает:

Когда ко мне приходят инициативные группы жильцов, желающие организовать в своем доме товарищество собственников жилья, я всегда предлагаю им трезво оценить свои силы.

По мнению экспертов «СИ», создание ТСЖ в многоквартирном доме, имеет не только положительные стороны. Есть в этом способе управления и ряд минусов.

Минус первый.

Капитальный ремонт

Капитальный ремонт многоквартирного дома - пожалуй, главная проблема, препятствующая повсеместному созданию товариществ собственников жилья. Автор статьи как-то в шутку спросил у старшей по дому: когда, мол, будем создавать ТСЖ? И получил вполне ожидаемый ответ:

А зачем нам брать на себя ответственность за эту рухлядь? Вот когда нам дом отремонтируют капитально, так сразу и создадим.

С обывательской точки зрения все верно. Даже логично. Но с другой стороны, советские времена, когда за состояние жилищного фонда ответственность несло государство, канули в Лету. Сейчас господствует капиталистическая точка зрения: собственность это не только права, но и обязанности. Если вы собственники, то будьте добры заботиться о своей собственности.

Но если в квитанциях учитывать суммы, собираемые для проведения этого самого ремонта, то уйдет лет 10-15, пока наберется нужная сумма. Дом за это время вполне может развалиться. Получается замкнутый круг.

В самом деле, в пятиэтажных домах хрущевской эпохи создавать ТСЖ не очень выгодно, - считает Виктор Часовских. - В настоящее время основную массу населения, проживающего в этих дома, состоятельной назвать никак нельзя. Эти люди просто не потянут дополнительных расходов по капитальному ремонту дома, возраст которого превышает 30-40 лет.

Минус второй

Муки рождения

Создание товарищества собственников жилья - это ответственный и сложный процесс. Сложным моментом является государственная регистрация ТСЖ. Для того чтобы регистрационные органы приняли к рассмотрению документы будущего ТСЖ, должны быть соблюдены все требования закона. В первую очередь при создании ТСЖ следует обратить внимание на такие моменты, как разработка устава товарищества, проведение общего собрания жильцов, процедуру голосования и оформления протокола общего собрания. Для проведения всех этих мероприятий должна быть избранна инициативная группа. Это должны быть грамотные люди. Желательно, чтоб они разбирались в тонкостях гражданского и жилищного законодательства. Для начала инициативная группа должна попросить у городских властей предоставить полные данные о списках всех квартир с обязательным указанием формы собственности. После этого можно приступить к подготовке проведения общего собрания жильцов дома. Для того чтобы собрание можно было считать состоявшимся, необходимо присутствие 50% всех собственников и квартиросъемщиков, плюс один голос. Только в этом случае общее собрание считается легитимным и правомочным. Явка жильцов на собрание напрямую зависит от подготовительной работы инициативной группы. В ходе нее все жильцы должны быть ознакомлены с повесткой собрания и рабочим вариантом устава будущего товарищества. В ходе общего собрания принимается решение о создании ТСЖ, утверждается устав товарищества, избирается руководство и ревизионные органы, определяется способ управления домом.

После проведения общего собрания и оформления должным образом всех учредительных документов, подается заявка на регистрацию в Федеральную регистрационную службу. Как видите, для создания ТСЖ необходимо очень серьезно потрудиться.

Минус третий

Отсутствие инициативы.

Именно на этапе создания ТСЖ возникает один существенный минус. Речь о непонимании со стороны жильцов. Отцам и матерям ТСЖ приходится сталкиваться с несовершенством законодательства и произволом властей. Но главной проблемой, по мнению экспертов «СИ» остается сопротивление самих жильцов дома, самих собственников. Им надо доказать полезность создания в доме ТСЖ, убедить прийти на собрание собственников. Поэтому одним из важных направлений деятельности становится разъяснительная работа. Именно она потребует львиной доли нервов и времени. Об этом надо помнить всегда.

Минус четвертый

Более высокие эксплуатационные платежи.

Для многих именно этот пункт является серьезной причиной для того, чтобы относится к ТСЖ отрицательно. Тут нужно понимать, что обязательные коммунальные платежи в ТСЖ точно такие же, как и в среднем по городу. Другое дело, если жильцы сами принимают решение «скинуться» на благоустройство или еще какие-то нужды. Ладно, если речь идет об устройстве парковки, установке замков на дверях подъезда или найме консьержа - в сущности это небольшие затраты. Однако может случиться и так, что у кого-то из жильцов появится желание, например, облицевать подъезд мрамором или установить в подвале мини-котельную вкупе с суперсовременным тепловым пунктом. Тут расходы будут весьма и весьма существенными. Правда, на то и есть общее собрание, чтобы принимать решения коллегиально, но запросы и представления о комфорте действительно у всех разные и разногласий тут не избежать.

Минус пятый

Несовершенство законодательства

Механизмы взаимодействия ТСЖ с властными структурами до конца не отработаны. Например, если кто-то из жильцов не хочет платить, в том числе обязательные коммунальные платежи, взыскать с него долги можно только через суд. Например, если член или не член ТСЖ многоквартирного дома, не оплачивает расходы по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, то правление ТСЖ может подать на него в суд. Для этого составляется исковое заявление о взыскании задолженности и подается в суд по месту жительства должника. Дело по имущественным спорам по цене иска, не превышающей пятисот минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), установленных на день подачи заявления, рассматривает мировой судья. Если цена иска превышает пятьсот МРОТ, его подают в районный суд. За время судебного разбирательства должник может заложить, спрятать или продать свое имущество. И тогда решение суда невозможно будет исполнить. Поэтому одновременно с подачей иска в суд подается заявление об его обеспечении. Ответчик может обратиться в суд с заявлением об отмене решения суда. Срок при этом - семь дней со дня вручения копии. На заочное решение суда стороны могут подать кассацию, на решение мирового судьи - апелляцию. В общем, как известно «Управдому», пока дело будет решаться в суде, могут уйти годы, и все это время недостачу придется покрывать за счет исправно платящих жильцов.

Еще одна проблема связана со льготными категориями граждан, имеющих право на дотации по коммунальным платежам. Город по закону должен возвращать ТСЖ разницу между платежами льготников и реальными затратами на коммунальные услуги, но на практике этого происходит не всегда.

Минус шестой

Кадровый голод

За счет резервов дома и грамотной работы управляющих есть возможность сокращать расходы жильцов, - утверждают энтузиасты данной формы управления.

К сожалению, такое происходит не всегда. Чаще складывается обратная ситуация. Причина банальна - грамотных специалистов, способных эффективно вести хозяйство ТСЖ попросту нет. Да и откуда им взяться? Таких специалистов самарские вузы не готовят. В результате домоправительницами могут стать кто угодно, например, актеры, художники или кандидаты философских наук на пенсии. Согласитесь, толку от таких кадров товариществу в современных экономических условиях будет немного.

Многоквартирный дом является сложным субъектом, в котором часто возникают различные бытовые и организационные проблемы.

Они могут быть связаны с проведением , налаживанием коммуникаций и предоставлением жильцам качественных коммунальных услуг.

Для решения всех этих проблем собственники квартир выбирают один из доступных вариантов управления домов. Далее будет рассмотрен такой способ, как создание ТСЖ, а также выделены его преимущества и недостатки.

Управление многоквартирным домом включает в себя ряд мероприятий и действий, которые направлены на поддержание его нормального состояния и обеспечения жильцов всеми необходимыми ресурсами и услугами.

Конкретный способ выбирается собственниками квартиры путем принятия на общем собрании соответствующего решения.

Причем в будущем это решение может быть изменено на другое, также принятое общим собранием.

Допустимые способы управления многоквартирным домом определены жилищным законодательством, а именно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ. В частности, они включают в себя:

Непосредственное управление владельцами жилья

Данный способ допускается только для тех домов, количество квартир в которых не превышает тридцати. Право действовать от имени собственников имеет один из жильцов или третье лицо, чьи полномочия удостоверяются доверенностью.

Такой способ минимально затратный и отличается тем, что ответственность за платежи перед ресурсоснабжающими компаниями может нести каждый жилец по отдельности. Однако эффективен он только для небольших домов, поскольку управление осуществляется на слишком низком уровне.

Обращение в управляющую компанию (УК)

Данная организация является коммерческой и предоставляет услуги по управлению домом на основании специального разрешающего документа - лицензии. В случае выбора такого способа собственникам квартир необходимо выбрать еще и конкретную управляющую компанию, поскольку в одном городе может функционировать несколько различных УК.

После этого между всеми собственниками заключается договор, по которому УК обязуется в течение определенного срока и за установленную плату оказывать жильцам дома соответствующие услуги (по ремонту дома и предоставлении коммунальных услуг).

Данный способ наиболее дорогой из всех, поскольку главная цель деятельности любой УК - это получение максимальной прибыли.

При этом качество предоставляемых услуг редко бывает достаточно высоким.

Создание товарищества собственников жилья (ТСЖ)

Данная организация является некоммерческой и может создаваться владельцами квартир как одного, так и нескольких домов. Для этого необходимо чтобы при принятии решения на собрании присутствовали минимум 50% всех собственников. Цель ТСЖ такая же, как и в других случаях - обеспечение домов необходимыми услугами и проведение определенных видов работ, направленных на восстановление и содержание общего имущества собственников.

На практике наиболее популярными являются последние два способа - их часто сравнивают между собой, выделяя характерные отличия, а также присущие каждому методу преимущества и недостатки. Плюсы и минусы от создания ТСЖ будут приведены далее.

Плюсы ТСЖ

При создании ТСЖ собственники квартир могут рассчитывать на получение от своего решения таких преимуществ:

1. Большая степень влияния на политику и деятельность ТСЖ. Поскольку все важные решения принимаются на собрании собственников, каждый из них вправе высказать свое мнение или выразить несогласие с действиями председателя или других работников.
2. Право выбора поставщиков услуг. Представители товарищества в рамках своих возможностей могут сами выполнять определенные работы по дому (например, технического или эксплуатационного характера). Для более сложной деятельности можно привлекать посторонние компании. При этом собственники могут участвовать в их выборе, а после контролировать деятельность.
3. Возможность получения дополнительного дохода от предпринимательской деятельности. В частности, некоторые общие нежилые помещения дома (например, подвалы) могут сдаваться в аренду третьим лицам. За счет полученных от этого средств платежи жильцов сокращаются.
4. Более высокое качество предоставляемых услуг. Поскольку члены ТСЖ напрямую заинтересованы в за проведением всех работ они следят более тщательно. Как результат - наличие детских площадок, газонов во дворах и чистых помещений внутри дома.

Данные факторы довольно весомые, особенно при сравнении с управляющей компанией.

Однако они будут иметь место только при условии эффективной организации работы ТСЖ и наличия в нем грамотных сотрудников.

Минусы ТСЖ

Помимо преимуществ, создание ТСЖ может сопровождаться и существенными недостатками, например:

1. Более высокие платежи. При этом плата за при данном способе такая же, как и в остальных случаях. Повышение взносов связано с дополнительными расходами, которые собственники соглашаются нести добровольно. Также часть взносов идет на оплату труда работников ТСЖ, если такие есть (например, ).
2. Риск выбора неграмотного руководства. Далеко не в каждом доме есть жильцы, способные взять на себя его управление и делать это эффективно. При выборе таких сотрудников возможные последствия их деятельности отразятся на самих жильцах.
3. Несовершенство законодательства. На практике ТСЖ часть сталкивается с трудностями еще на этапе регистрации. Во время деятельности также возможны сложности при взаимодействии с городскими структурами или подачей исков в суд, поскольку данные процедуры должным образом не урегулированы законодательно.
4. Отсутствие инициативы со стороны жильцов. Чаще всего многие предложения, которые выдвигаются инициативной группой ТСЖ, встречаются жильцами с непониманием и даже сопротивлением. Поэтому дополнительное время нужно тратить на разъяснительную работу с ними.
5. Появление должников. Поскольку финансирование деятельности происходит от общих взносов всех жильцов, они должны покрывать и платежи тех, кто их не делает. При этом взыскать долги очень сложно - для этого нужно обращаться в суд.

Очевидно, что ТСЖ как способ управления домом будет эффективен только в том случае, если в нем проживают грамотные и инициативные жильцы , которые могут не только инициировать этот процесс, но и вести эффективную деятельность после. Для остальных ситуаций лучше обратиться в УК.

На что стоит обратить внимание перед созданием ТСЖ?

Еще перед этапом создания товарищества необходимо проанализировать такие моменты:

1. Форма собственности большинства жильцов. Создание товарищества будет эффективным только при условии, что большая часть квартир являются их частными владениями.
2. Потенциальные источники прибыли. В частности, это могут быть нежилые помещения общего пользования, которые можно сдавать в аренду.
3. Степень ответственности жильцов. Если большинство из них инициативные граждане, которые заботятся о благоустройстве своего дома, выбор ТСЖ будет наиболее эффективным вариантом.
4. Тарифы УК. Стоит сравнить суммы, которые придется платить компании или вносить в качестве взносов в ТСЖ. В некоторых случаях первый вариант будет выгоднее, поскольку УК имеет налаженные связи с большинством ресурсоснабжающих компаний в городе.

В остальных случаях более выгодным вариантом будет все-таки выбор другого способа управления домом, поскольку ТСЖ не принесет должного эффекта и станет слишком затратным вариантом.

Права и обязанности

Принятие решения о создании товарищества происходит на общем собрании жильцов путем голосования. Причем проголосовать за этот вариант должны минимум 50% от всех собственников. Решение обязательно вносится в протокол собрания - на основании этого документа и происходит его государственная регистрация.

После регистрации ТСЖ становится юридическим лицом и получает определенные права и обязанности. К основным правам относится возможность:

• заключать различные договора по выполнение работ и получение услуг или самостоятельно оказывать их;
• составлять смету доходов и расходов на год и рассчитывать на ее основании платежи для жильцов;
• распоряжаться общим имуществом товарищества (продавать его или ).

Обязанностями товарищества является:

• обеспечение надлежащего состояния имущества дома;
• соблюдение прав и интересов собственников;
• контроль за выполнением ими своих обязанностей (например, по внесению взносов);
• принятие мер по прекращению незаконного доступа третьих лиц к имуществу ТСЖ.

Более широкий перечень прав и обязанностей конкретного товарищества устанавливается в договорном порядке и закрепляется в таком документе, как устав ТСЖ.

У собственников многоквартирного дома существуют несколько возможностей управлять своим имуществом. Например, заключить договор с управляющей компанией на обслуживание дома или организовать ТСЖ (товарищество собственников жилья). Как и в любом другом случае, найдутся положительные и отрицательные моменты в каждом случае.

Прежде всего, необходимо получить точные сведения о том, как зарегистрировать дом в налоговой инспекции и других государственных органах. Потребуется сформировать устав, правила вступления и условия членства, многое другое. Необходимо понять различия с другими формами управления, и выслушать мнение всех жильцов дома.

Некоммерческое объединение собственников квартир называется ТСЖ. Эта организация граждан может преследовать получение выгоды или осуществлять трудовую деятельность. На общем собрании жильцы принимают решение о создании юридического лица со всеми правами и обязанностями. Принимается устав добровольной организации, формируется членство, решается вопрос о финансировании и регулярных отчислениях на существование ТСЖ.

Товарищество чаще всего создается, когда граждане не довольны действиями и работой управляющей компании. При объединении граждан появляется больше порядка в придомовой территории, в местах общего пользования и в квартирах. Самоуправление приводит к значительной экономии и контролю за расходованием коммунальных платежей.

Основные положительные моменты при создании ТСЖ:

• вопросы решаются голосованием на общем собрании;
• разрешается коммерческая деятельность, например, сдача в аренду общих помещений;
• мнение члена товарищества обязаны учитывать;
• некоторые работы можно выполнить самостоятельно, без подрядчиков;
• договора на обслуживание заключаются с выгодными поставщиками услуг;
• каждый собственник имеет право на получение нужных сведений и отчетности.

Состояние дома отражается в стоимости квадратных метров при сделках с недвижимостью. Как правило, дома с самостоятельным управлением имеют гораздо более ухоженный вид по сравнению с домами под управлением ЖКХ.

В основном, недостатки товарищества связаны с несовершенством финансовой системы. В некоторых случаях, когда жители игнорируют коммунальные платежи и за домом образуется долг, может возникнуть судебная тяжба. Поставщик услуг, которому дом задолжал платежи за конкретный период, имеет право взыскать задолженность со всеми неустойками и пени. Суд удовлетворит требование добросовестного поставщика и обяжет погасить долг.

Все жильцы, включая не имеющих долгов по квартплате, должны отвечать по общим обязательствам. Такое положение снижает планку оптимального устройства по типу ТСЖ, никому не захочется погашать соседские долги.

Кроме того, нельзя уходить от следующих моментов:

• многое зависит от человеческого фактора, а именно личности председателя и правления;
• вопрос оплаты жилплощади льготниками ложится на всех членов;
• довольно часто стоимость услуг для ТСЖ выше средних по населенному пункту.

Если на общем собрании будет принято решение о прекращении деятельности товарищества, то потребуется ликвидация установленными методами. Затем последует возврат к одной из выбранных жильцами управляющей компании.

Единолично также можно покинуть ТСЖ, но это будет сопряжено со значительными сложностями и всегда через судебную тяжбу.

В последнее время нередки судебные процессы по признанию ТСЖ нелегитимным органом. Много мошенничества появляется именно там, где происходят хищения квартплаты жителей дома. Порой идет настоящая война противных сторон и группировок. Порой подделываются списки жильцов, якобы выбравших правление. Позднее оказывается, что материальные интересы жителей нарушены, платежи компаниям, поставщикам услуг, не выполнялись или выполнялись в частичном объеме.

Рекомендации здесь простые и состоят в активном участии жителей в делах своего ТСЖ. Это действительно место, где можно безнаказанно присваивать средства, если отсутствует строгий контроль и отчетность. Регулярные проверки со стороны жителей, предоставление информации и ведение наглядной агитации и учета позволят пресечь злоупотребления.

Кроме председателя и правления, открытым собранием выбираются нанятые работники: управдом, бухгалтер, дворник, уборщица. Общим собранием решается, какой заработок положен обслуживающему персоналу. Работники должны быть официально трудоустроены, получать заработную плату и иметь положенные социальные льготы.

От коллектива, который подобран жильцами, во многом зависит порядок в доме и стоимость коммунальных платежей. Для проверки деятельности выбирается ревизионная комиссия из числа жителей. При желании можно привлечь специалистов аудита со стороны, чтобы получить независимое заключения.

Если жители доверяют председателю и управдому, но своевременно проверяют их деятельность на предмет злоупотреблений, то проживать в ТСЖ гораздо комфортней и финансово выгодней для всех граждан.

Существуют законодательные нормы, строго регламентирующие создание, деятельность и ликвидацию товарищества. Отступление от правил делает существование ТСЖ юридически не состоятельным видом. Правовое урегулирование всех спорных вопросов осуществляется согласно ФЗ “О ТСЖ”, и региональных установках. После создания устава и регистрации товарищества в качестве юридического лица, заключается трудовые договоры с обслуживающим персоналом и предоставляющими услуги компаниями.

Устав должен быть прописан тщательно и отвечать на все возникающие вопросы контролирующих и надзорных органов. Все решается путем большинства голосов на внеочередных или плановых, отчетных собраниях. Только строгая финансовая отчетность позволяет считать вид управления домом в форме ТСЖ оптимальным вариантом для многоквартирного дома.

Преимущества и недостатки ТСЖ

Рыночная экономика и возникновение частной собственности на жилье привело к тому, что встал вопрос о назначении ответственных за эксплуатацию домов.

Государство с себя ответственность сняло.

Что это такое

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

ТСЖ — это добровольное объединение собственников помещений в доме. Они объединяются для того чтобы вести эффективное управление своим домом и имуществом.

Это юридическое лицо, которое не является коммерческим, то есть преследует в своей деятельности не финансовые цели. Оно может быть создано как на основании одного дома, и объединить несколько домов.

Управляющая компания — это тоже юридическое лицо, но коммерческой направленности, то есть извлечение прибыли — это основная цель деятельности.

Граждане имеют право доверить управление своим домом:

В товарищество могут объединиться не только собственники помещений, но и собственники участков земли рядом с конкретным жилым домом.

Они объединяются с целью улучшения качества управления их общим имуществом.

Где может создаться

ТСЖ создаётся на базе многоквартирного жилого дома, где в собственности граждан и юридических лиц находятся жилые и нежилые помещения.

Кроме того, в товарищество могут объединяться несколько жилых домов, образуя целые комплексы.

При создании товарищества стоит учитывать следующие нюансы:

В товарищество могут объединиться несколько соседних домов, имеющих общую инженерную сеть.

Видео: ТСЖ или УК

Обязанности товарищества

ТСЖ — это юридическое лицо, которое является некоммерческой организацией. Создаётся оно на основании добровольного объединения собственников помещений в этом доме.

Так как это юридическое лицо, состоящие из членов организации, то у него есть свои обязанности по отношению к собственникам.

Обязанности организации перечислены в . К ним относятся:

Обеспечение качественного управления вверенным многоэтажным домом	соблюдение норм действующего законодательства относительно товарищества
Выполнение взятых на себя договорных обязательств	контроль над соблюдением надлежащего санитарного и гигиенического состояния дома
Контроль над тем, как все собственники помещений выполняют свои обязанности относительно содержания ремонта общего имущества дома	осуществление контроля над тем, чтобы все жилищные права каждого собственника соблюдались в полном объёме
Принятие соответствующих мер по предотвращению действий посторонних лиц	препятствующих реализации основных прав собственников
Представлять интересы собственников помещений	и ведение реестра учёта собственников
Другие обязанности	которые могут «вытекать» из договорных обязательств

Отражение в законопроектах

Создание товарищества и его деятельность регулируется несколькими нормативными актами — гражданского и жилищного законодательства, а также несколькими «узкими» законами.

Преимущества ТСЖ

Создание товарищества — это один из способов эффективного управления общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах.

Те или иные важные вопросы решаются на общем собрании, то есть каждый собственник принимает участие в «жизни» общего имущества.

Если выбирать между ТСЖ и управляющей компанией, то собственники жилья отдают предпочтение именно некоммерческой организации.

Всё дело в том, что преимущество организации в многоквартирном доме в том, что оно не преследует своей целью финансовые интересы, а управляющая компания — именно такие цели и преследует.

Есть вероятность того, что УК, собрав денежные средства с граждан, не будет выполнять своих прямых обязательств.

А ТСЖ — некоммерческая организация, которая создаётся с целью распоряжения общим имуществом собственников помещений в доме.

Но создание товарищества, а также участие в нём, его деятельность связана со многими хлопотами и проблемами.

Товарищество имеет ряд преимуществ, по сравнению с другими способами управления жилыми домами. Более подробно рассмотрим ниже.

Перед управляющей компанией

Товарищество собственников и управляющая компания постоянно «соревнуются» между собой, как способы управления.

Один собственник выбирает ТСЖ, а другие доверяют управление домом именно управляющей компании.

У товарищества, перед УК, есть ряд своих преимуществ и недостатков. К его плюсам относятся:

Это выборный коллегиальный орган, который занимается управлением дома. Он представляет интересы собственников помещений перед управляющей компанией.

Совет может быть создан в любом доме, где в собственности более 4-ёх квартир. Создаётся он на общем собрании всех собственников.

Преимущества ТСЖ перед таким советом:

Перед ЖКУ (Жилищно-коммунальным хозяйством)

ЖКУ предоставляло коммунальные услуги гражданам во времена СССР и в постсоветское время, пока не стали создаваться товарищества и управляющие компании.

Наши соотечественники «тяжело отвыкали» от такого способа управления домами, многие не хотели отказываться в пользу «новомодных» товариществ и компаний.

У товарищества есть ряд преимуществ перед ЖКУ:

Коммунальные платежи зачастую меньше при товариществе, нежели при хозяйстве	решение о том, как распределять, полученные от уплаты коммунальных платежей средства, решают собственники
Они же принимают решение о периодичности внесения этих платежей	величина коммунальных платежей также может быть установлена на общем собрании
Некоторые коммунальные услуги могут оплачиваться по показаниям индивидуальных и общедомовых приборов учёта	есть возможность заключать договоры на поставку коммунальных услуг по более выгодным тарифам
Снижение платы по некоторым коммунальным услугам происходит за счёт регулярного снятия показаний счётчиков	с должниками по коммунальным платежам ведётся постоянная разъяснительная работа, что приводит к тому, что таковых не остаётся
Каждый собственник может проконтролировать расход потраченных средств	ведётся постоянный учёт полученных и потраченных средств
ТСЖ принимает активное участие в благоустройстве придомовой территории	а также общего нежилого имущества дома — чердаков, подвалов, подъездов и прочего

Существующие недостатки

Но у ТСЖ есть и свои недостатки. К ним можно отнести:

В одном многоквартирном доме может быть создано только одно товарищество	возникают некоторые сложности при определении размеров обязательных взносов и платежей
На собрании может быть принято решение об установлении дополнительных членских взносов	помимо уплаты коммунальных платежей
Товарищество не имеет в собственности помещений	поэтому есть сложности с размещением персонала, который занимается обслуживанием организации
Проголосовать за создание можно и заочно	поэтому иногда не все собственники в курсе того, что товарищество создаётся

Как можно создать

Этапы создания товарищества, как юридического лица, следующие:

Из собственников помещений одного или нескольких домов выбирается инициативная группа	которая проводит предварительный опрос проживающих на тему создания товарищества
Если набирается достаточное число голосов для проведения собрания, то оно проводится	на повестку дня выносится вопрос о создании ТСЖ. Для того чтобы вопрос был решён в положительную сторону, необходимо более половины голосов всех присутствующих
Также на собрании утверждается будущего ТСЖ	к этому вопросу необходимо подойти «с умом», и обсудить каждый пункт этого документа. В будущем, внести изменения в устав будет довольно сложно
Также нужно выбрать правление, председателя и членов ревизионной комиссии	все обсуждаемые на собрании вопросы заносятся в протокол, который после собрания подписывается председателем и членами правления
Затем необходимо зарегистрировать вновь созданное ТСЖ в налоговых органах	для этого необходимо собрать полный пакет документов, и сдать их в ФНС по месту нахождения товарищества. Через 5 календарных дней свидетельство о регистрации можно забрать. Теперь товарищество может действовать на законных основаниях

Необходимые документы

Чтобы собрание имело юридическую силу, а принятые на нём решения правомочны, необходимо чтобы присутствовало более половины всех собственников.

Кроме того, каждый собственник должен подписать согласие на создание товарищества.

Для регистрации ТСЖ необходимо представить в налоговую инспекцию следующие документы:

Кроме свидетельства о регистрации, ТСЖ должно иметь «на руках» следующие документы:

Устав с печатью ФНС	свидетельство о праве пользования или владения участком земли, на котором расположен дом (несколько домов)
Данные обо всех присвоенных товариществу кодах	технические паспорта на все нежилые общедомовые помещения, а также на оборудование (например, лифты)
Протоколы всех собраний	в них должна содержаться вся информация об обсуждаемых вопросах, а также о результатах этих обсуждений
Подписанные должным образом договоры с ресурсопредоставляемыми компаниями	то есть с теми компаниями, которые предоставляют на конкретный дом конкретные коммунальные ресурсы
Финансовую отчётность	так как товарищество является юрлицом, то оно должно отчитываться за свою деятельность не только перед собственниками помещений, но и перед государством. То есть, вовремя уплачивать налоги и сдавать необходимую отчётность
Если ТСЖ ведёт деловую переписку	то необходимо хранить все письма, как в электронном виде, так и в бумажном

Заключение договора на обслуживание

Жилой дом не может функционировать без воды, света, отопления и канализации. Эти услуги предоставляют обслуживающие компании.

Поэтому ТСЖ должно заключить с ними договор на предоставление этих услуг и на обслуживание необходимого для подачи услуг оборудования.

Товарищество представляет интересы всех собственников, поэтому и договор с обслуживающей компанией заключается именно от лица всех собственников.

Правом подписи договора обладает председатель правления. Он действует от лица всех собственников без доверенности.

Но обслуживающую компанию ещё нужно выбрать. Если есть из чего выбирать, то нужно провести общее собрание, и обсудить выбор той или ной компании.

Нужно ознакомить собственников с правилами обслуживания, с тарифами на коммунальные услуги и прочей информацией, которая есть о данном поставщике коммунальных услуг.

Как им быть? Кому платить за коммунальные услуги, и кто будет обслуживать их квартиры?

Стоит понимать, что заключить договор с другим поставщиком коммунальных услуг на отдельно взятую квартиру, не представляется возможным, так как именно весь дом подключается к тому или иному поставщику.

Поэтому несогласные собственники, которые не являются членами данного товарищества, должны заключить договор с ТСЖ на обслуживание их квартиры. В данном случае, товарищество будет выполнять роль управляющей компании.

Товарищество собственников жилья – один из трех возможных способов управления многоквартирным домом. Собственники помещений в доме здесь самостоятельного выбирают председателя ТСЖ и имеют право активного участия в обсуждении вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом.

Плюсы и минусы ТСЖ

Определять насколько результативной будет работы ТСЖ нужно в каждом индивидуальном случае отдельно, однако уже имеются некоторые общие тенденции развития домов с данной формой управления. Как и все формы организации управления многоквартирными домами, ТСЖ имеет свои достоинства и недостатки.

Преимущества ТСЖ

• Более оперативное решение возникающих проблем в случае активной позиции председателя ТСЖ и жильцов дома.
• Возможность частичного покрытия расходов на содержание дома за счет использования нежилых помещений (подвала, чердака и т. п.) в коммерческих целях.
• Ценность мнения каждого владельца квартиры в многоэтажке, возможность продвигать свои идеи по улучшению состояния дома.
• Коллективная форма управления, невозможность принятия решения по управлению домом без согласия абсолютного большинства жильцов.
• Возможность выбора среди наиболее выгодных предложений от строительных организаций при ремонте дома.
• Внутриколлективное принятие решений о найме коммунальных работников, возможность для заинтересованных жильцов получить работу в непосредственной близости от дома.
• Возможность четкого отслеживания всех трат взносов жильцов на содержание дома.

Таким образом, ТСЖ выглядит гораздо более демократичным и современным в сравнении с другими формами управления многоэтажным домом. При рациональном использовании получаемых средств и возможностей в домах с ТСЖ гораздо более оперативно и качественно устраняются все возможные неполадки и, кроме того, жильцы здесь в некоторых случаях могут существенно сэкономить на плате за содержание дома.

Недостатки ТСЖ

• Крайне медленное решение возникающих проблем в случае пассивной позиции председателя ТСЖ и собственников помещений. В этом случае члены ТСЖ имеют право его переизбрать. Как это сделать — читайте в статье
• Трудности с погашением коммунальных платежей в случае, если кто-то из жильцов вносит плату несвоевременно.
• Трудности получения субсидии на коммунальные платежи и платы коммунальных по субсидированным тарифам, поскольку председатель ТСЖ ежемесячно обязан выплачивать полную стоимость предоставляемых услуг.
• Большие затраты на ремонт и реставрацию помещения, если дом находится в аварийном состоянии либо в случае непредвидимых поломок, которые обязаны разделить между собой все жильцы дома.
• Возможность признания ТСЖ банкротом без возможности права требования возмещения убытков и возвращения средств.
• Если председатель ТСЖ не будет справляться со своими обязанностями по обустройству дома, Создание ТСЖ и выбор председателя ТСЖ всегда связаны с определенными рисками.

Владельцам помещений в многоквартирных домах, которые были построены еще во времена Советского союза и уже нуждаются в капитальном ремонте лучше воздержаться от создания ТСЖ, поскольку это может привести к крупным затратам. Напротив, с оглядкой на все плюсы и минусы ТСЖ, можно сказать, что для новостроек ТСЖ – одна из наиболее популярных оптимальных форм управления.

Выход из ТСЖ одной или несколькими квартирами

Говоря о том, как выйти из ТСЖ одной квартирой, следует понимать, что любой владелец помещения в многоквартирном доме может бесчисленное количество раз прекращать членство в ТСЖ и снова возобновлять его. Для выхода из ТСЖ нужно написать два одинаковых заявления произвольной формы, в которых собственник жилья сообщает о своем намерении, и в рабочие часы отнести документы в управление ТСЖ. В шапке заявления нужно написать к кому вы обращаетесь (товарищество собственников жилья «название»), а также свои персональные данные. Одно из заявлений останется в управлении ТСЖ. На втором экземпляре сотрудники ТСЖ оставляют пометку о получении заявления и отдают документ автору, качестве гарантии того, что с датированного заявителем дня он не является членом ТСЖ.

Владелец квартиры, желающий выйти из ТСЖ, обязан предварительно погасить все и членским взносам, если такие есть на момент подачи заявления. После того, как человек перестает быть членом ТСЖ, ему будут предоставляться коммунальные услуги на основании договора. Так как тарифы на коммунальные услуги устанавливаются согласно с текущими расценками, сумма, которую должен ежемесячно оплачивать владелец помещения в многоквартирном доме, не являющийся членом ТСЖ, не будет существенно отличаться от размера членского взноса других жильцов дома.

Выбор другой формы управления для многоквартирного дома

Выход из ТСЖ всем домом на основании статьи 140 ЖК РФ можно двумя способами:

• Ликвидация ТСЖ – полное расформирование товарищества, совершающего управляющую деятельность в многоквартирном доме.
• Реорганизация ТСЖ – отказ собственников помещений в конкретном многоквартирном доме от услуг ТСЖ, которое совершает управленческую деятельность в нескольких многоквартирных домах.

Если выйти из ТСЖ одной или несколькими квартирами при удачном стечении обстоятельств можно за несколько минут, то перед тем как выйти из ТСЖ всем домом получить согласие на выход не менее чем от 50% собственников помещений. Когда большинство жильцов изъявляют желание выбрать другую форму управления многоквартирным домом можно приступать к активным действиям.

ТСЖ не может нормально функционировать, если более 50% собственников помещений прекратили членство в товариществе. Чтобы агитировать других жильцов многоквартирного дома на выход из ТСЖ можно создать официальную инициативную группу. Зарегистрировать инициативную группу можно, обратившись в офис ТСЖ.

После согласия большинства собственников помещений в доме на ликвидацию ТСЖ нужно инициировать собрание всех собственников помещений в многоквартирном доме, где будет поставлен вопрос о смене формы управления.

Все интересующие вопросы можно задать в комментариях к статье